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万科“活得好”上海样本:前7月收金千亿

2019-08-29 10:17 来源:网络整理 点击(77) 点击这里在线咨询我

“去年秋天我们提出的‘活下去’这几个字影响挺大,我也受到很大压力,其实万科想说的是9个字,除了‘活下去’这3个字,后面还有6个字是放在心里的,我们还要‘活得好、活得久’。”

去年,万科企业股份有限公司(股票代码000002.SZ,以下简称“万科”)在秋季例会上喊出“活下去”引发行业内热烈讨论,整个行业都弥漫在“活下去”的悲观氛围中。

10个月过去了,随着万科2019年前7月销售额已逼近4000亿元,规模增速行业领先,万科“活下去”已毫无悬念,相比同行,万科似乎活得更好。在8月9日举行的上海区域年度媒体交流会上,面对媒体关于“活下去”的提问,万科董事会主席郁亮给出了新的回应。

在郁亮看来,万科是危机感驱动的公司,而不是危机驱动的公司,这是万科的不同之处。郁亮希望万科在行业高歌猛进时保留一份冷静和理性,而在市场迷茫或徘徊时,能尽量坚守一份信心和理想。

郁亮认为,10个月之后,局面反而更加明朗,万科对行业的信心首先就来自于房地产基本方向保持不变。如果整个行业处在政策波动、不稳定的环境中,要随时适应难度很大,但今年“730”会议后,中央明确提出不把房地产作为短期刺激经济的手段,这意味着整个地产行业的发展获得了稳定健康且可预测的发展环境。在这种环境下,万科可以做一些长期布局。

上海区域市占率5.5%

长三角拿地不放缓

虽然万科很早就开始涉足业务转型发展,但开发物业仍是万科区域事业部的“基本盘”。

今年1~7月,万科累计实现合同销售金额3821.9亿元,同比增长22.21%。其中,据万科方面透露,今年1~7月,仅万科上海区域就实现总收入1353亿元,总回款1254亿元,新增客户总量30万人,经营业务收入第一次突破了10个亿元,达到了13.1亿元。

用万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海的话说,数字不大,但是是非常大的变化,因为协同效应很高,万科上海区域也希望这个数字未来可以继续上升。

在市场占有率方面,万科上海区域目前市占率在省域市场排名第一,5.5%的占有率,比去年上升了0.3个百分点。具体来看,万科在徐州、嘉兴、宁波、温州等地的市场份额均为第一,在南通、扬州、无锡、上海等地的市场份额也占到第二。

一直以来,万科对“基本盘”都很重视。张海认为,城市群已经进入了城市群-大都市圈-中心城市的阶段。长三角城市群占国土面积2%,占全国人口总量的12%,创造了全国GDP总量的20%,6个城市GDP超万亿。在长三角一体化的背景下,城市群-大都市圈-中心城市会发生非常大的变化。

基于对城市发展的认识,长三角一直是万科的重要战略领地。虽然今年以来土地市场竞争激烈,但万科在长三角拿地依然没有手软。根据中国指数研究院的数据显示,今年1~7月,万科在长三角区域的拿地金额为385亿元,远超过中西部的228亿元、珠三角的210亿元和环渤海的129亿元,居四大区域拿地首位。

长三角拿地不放缓,但今年以来万科在上海土地市场却没有斩获。去年下半年,万科曾经斩获一宗城中村改造地块,在拿地日渐困难的时期,从拿地属性来看,万科做城市更新项目的决心由此可见。

随着上海地价飙升,土地模式限制增多,房企拿地门槛不断提高,即使如龙头房企万科在上海拿地也并非易事。在这种土地竞争环境下,从增量转向存量开发是万科在上海的下一步打算。从万科所拿地块属性来看,城市更新将是万科重点聚焦的方向。

从大旧改到“微更新”

2018年,张海就说过,万科需要客户纬度的聚焦,近一年过去了,上海万科在客户纬度方面的思考和探索也更深入和精细化。

“我们注意到一些小的变化,2019年平均每0.63秒就会有一款新产品在天猫出现,客户需求变化加快,企业创新速度也在变快。”张海说,新加坡的樟宜机场完全颠覆了他对以往机场候机楼的认知,“航站楼之间的接驳火车,周边是一片植物,状态跟世园会植物馆很像。还有很多的旅游项目在建筑顶层,比如蹦床、植物迷宫等。以前我们觉得它(机场+旅游)的出现会很奇怪,但今天非常好的把它结合在一起给大家带来非常多的新体验,到这儿来的不完全是飞机旅客,还有非常多的是游客和购物的人。”

去年以来,万科就在做收敛聚焦,郁亮说,收敛聚焦是一种状态,并不是简单的做业务加减法。

收敛不是减法,但可以肯定的是聚焦一定是加法。为了了解客户究竟发生了哪些变化,上海万科用了10周时间,做了9场员工访谈、14项入户访谈、12组客户集中访谈。

通过深度访谈,万科发现客户的需求正在发生变化,正是这些小变化、小趋势给万科未来的发展提供了空间。

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